前言
2020已步入最后的关键期，回顾前10个月的市场表现，受到大环境和整体市场影响，颇为跌宕起伏。在此背景下，仍有不少房企在榕表现亮眼，通过分析今年以来表现优异的各大楼盘，逆势夺魁的楼盘中，多以高流量盘取胜，但有一类楼盘看似不动声色，却收获了不俗的成绩，建发榕墅湾则是其中的典型代表。
据CRIC官方数据显示：建发榕墅湾一举夺得福州五城区2020年1-10月别墅销售金额冠军，此外，建发房产也荣膺福州主城区2020年1-10月别墅操盘、权益双料冠军，操盘签约备案金额高达14.49亿，独占鳌头。在群雄争霸的福州战场，更是凭借不俗的业绩表现，跻身福州1-10月商品住宅销售权益金额榜前三强，实属不易。
数据来源：CRIC克而瑞
当前市场，大部分楼盘去化受阻现象愈发明显，更不用说高总价段的别墅类产品，而建发榕墅湾却在这样的背景下逆势突围，短短几个月时间，火速夺得全市别墅类产品金额销冠，整体表现值得肯定。那么，建发榕墅湾“意外”蹿红的理由究竟是什么？支撑其业绩上涨的根本原因又有哪些？在形形色色的购房者中，最纠结的莫过于改善一族，他们对楼盘如数家珍，却在新房遍布的福州市场迟迟拿不定主意。这类客户群体往往在收入上有一定的积累，对生活品质有所要求，除了换套面积更大的房子，更希望在居住品质、环境、内部配套以及户型设计的舒适度上均能有所改善。
如果把置业需求看成一个金字塔，金字塔底端的刚需客户则向上不断升级，向上对改善型进行着补给，所以改善型需求只会越来越多，纯粹的改善型物业也将越来越稀缺。据CRIC数据统计，2020年至今，福州五城区120㎡以上的改善产品成交占比约为23%，较2019年提升了5个百分点，其中，140㎡以上的高端改善产品提升了3个百分点。另外，从福州近期开盘的多个偏改善楼盘来看，大面积段的成交比例也相对更高。
注：2020年数据截止11月15日
纵观福州市场，近年来虽有各类高端盘面市，但“伪改善”产品横行，真正有能做到从头到尾都改善的并不多。尤其在安商房大行其道的福州市场，留给真正改善型客户的选择就更少了。
具体来看：
近几年推出的新盘容积率普遍较高，社区楼栋密集，据CRIC数据统计，2017年至今，福州五城区出让住宅地中，容积率在2.0以下的仅约19%，相当于8成以上的住宅地容积率都在2.0以上。而建发榕墅湾容积率仅1.82，在福州各楼盘中处于较低水平，密度也相对更低。
通常来说，2.0以下的稀有容积率，开发商一般会打造成“高低配”形式，即提升高层容积率，使别墅溢价率最大化，这样做的结果是：高层楼栋密集，而临近别墅的高层也会特别压抑，居住体验可想而知。尤其在福州限价背景下，这样的现象已成常态，舒适度也大打折扣，已失去改善初衷。但榕墅湾打造成叠拼+洋房产品，各楼栋间的预留足够的空间，这样低密度、高舒适的住宅产品亦是稀少，洋房不仅是承载居住功能，更是满足城市新贵对优质生活的向往。
有些所谓的“高端改善盘”，定位比较模糊，刚需与改善参差不齐，产品不纯粹。真正的改善客群，他们希望买到整个都是改善型大户型的小区，而不愿意和刚需客户挤在同一个小区内。榕墅湾先于客户所想，例如洋房户型113㎡起步，也提升了社区的圈层资源和文化。在房地产常态化调控的背景下，有的楼盘为了提高溢价率，斥巨资打造高大上的示范区，以“高端”或“豪宅”形象示外，但开发房企此前并未有改善项目的经验，未来交付水准也有待考察。而建发房产多年来秉持匠造精神,坚持打造高品质产品和高美誉度服务，聚焦改善型市场需求，形成了独具特色的新中式品牌优势。
在“房住不炒”的新局面下，购房者日益增长的对生活品质需要，成为当前楼市的主要矛盾。如今，高杠杆高周转的模式遇上金融收缩，房地产的信贷规模变小，地产形势不再大幅度上涨时，这些高杠杆、高周转的公司立即面临着很大的现金流压力。而高周转模式的企业也常常忽略了产品的品质，相关问题层出不穷，有的甚至不能如期交付，企业声誉由此受损，客户信任度也大打折扣。为了让楼盘呈现出最美好的形象，开发商在示范区苦下功夫。诚然，目前行业内所有开发商擅长的也是做样板展示的能力，但一个感性的描述如何在理性规划落地落位，确实是千百个开发商都很难迈过去的命题。很多道理大家都懂，但似乎都在实践过程中发生着一次次的变形。所以，如今产品交付能力的高低，直接决定了产品力的高低。作为一家稳健务实的国有企业，建发房产在激烈的市场竞争中，坚持将产品品质与服务标准作为自身的核心竞争力，将精力投入于品质管控、技术研发的提升上。
如今，在限价压力之下,市面上绝大多数项目为了压缩成本，寻求高额利润，减配现象比比皆是，或是通过价外加价的形式来提升利润甚至保本。而榕墅湾却坚持用当初制定的标准来打造，示范园林景观区经建筑及景观设计团队的精细打磨，推山造景，打造多维度景观空间，呈现层次丰富、不拘一格的居住感受，目前整体小区的建筑及呈现的园林景观均为实景，所见即所得，无疑给客户吃下定心丸。除了雄厚的品牌实力，更是建发房产作为国企社会责任担当的充分体现。据了解，建发榕墅湾大多数客户都是当天到访即下定，有客户坦言：福州市面上高层楼盘居多，社区过于逼仄，加上榕墅湾都是实景，不必担心未来交房货不对板，关键是它价格合理，在福州限价背景下，能买到这类楼盘也是一种幸运。以下均为建发榕墅湾实景图：
Part3
性价比洋房128㎡：高性价比，改善优选
从建发榕墅湾具体成交数据来看，别墅产品套均价约为473万，其中，沿江别墅单套最高总价逾800万，也是整个项目率先售罄的一批产品。专注于新中式人居打造的建发，此次采用的仍是恢弘大气的中式风格，新中式建筑的厚重沉稳与新中式园林的精美繁复，三进式的院落设计，营造步移景易视觉享受的同时，打造了颇具仪式感的府门归家礼序，也俘获了一众高阶客群。该部分客户大多为70-80后城市中坚力量，再次置业时注重的不仅仅是住宅本身品质，更追求的是其带来的一种舒适、惬意及高品质的生活，榕墅湾是市面上难得可以与之匹配的产品。
目前，项目主要在售的是128㎡洋房复式产品，总价在整个社区属于低位，但仍秉承建发的高标准改善产品要求。户型方面，也秉承项目的均好性：设计为四房两厅三卫，比传统128㎡功能更为齐全，并实现上下分层、动静分离、全明结构。除此之外，还区别于市面上同面积段的产品，更注重空间尺度感，典型如主卧面宽高达4.1米，南向面宽高达约7.1米，同时实现了二楼双套房的设计。而阔绰的主卧卫生间，则任性地放了150㎡大户型都罕见的浴缸，实现生活品质的多维度升级。 从实体样板房来看，各个功能间的空间也淋漓尽致地展现出大尺度，结合整体赠送空间来看，几乎做到零公摊。而市面上同面积段产品虽有赠送，但房间尺度、利用率显然达不到这一标准。
128㎡：罕见4.1米南向大主卧，面积约35㎡↓
能容纳浴缸的阔绰主卫↓
餐客一体，彰显大气尺度↓
U型阔绰厨房，功能齐全，布局合理↓
此外，随着高端改善需求的不断演变，也有越来越多人意识到私人空间的重要性，为了强化私人领域，彰显改善客群入户尊崇感，榕墅湾128㎡还设计为罕见的一梯一户，独立入户在128㎡户型段中，显然是极少数的特殊存在。对于高端改善客群来说，也将生活品质向上提升了一大步。
通过市场分析，一个楼盘的整体定位，通常是针对大户型来做，而建发榕墅湾128㎡的尺度和空间感，也确保了全盘极为纯粹的高端改善气质。总价约350万左右即可与500-800万别墅的客户享受同样的社区资源，其优质的邻里环境也是社区的隐形财富。
不可否认，福州市面上的确有纯粹的高端改善产品，但价格动辄大几百万甚至上千万。而300-400万区间的改善客户，想要找一个价格平易近人、居住密度低、纯改善户型、高品质的社区环境、品牌口碑房企、实景交付于一体的楼盘，寻遍整个福州市场，也只有榕墅湾能完全满足以上条件。综合来看，建发榕墅湾128㎡性价比优势进一步凸显，无疑是目前福州市面上改善客群的“不二之选”。
唯有挑剔的客户，才能找到最满意的产品，一旦找到，时机便不容错过。
结 语
值得一提的是，建发榕墅湾从拿地至今，已耗费了三年多的时间来打磨。该项目于明年年中将交房，而早在今年年中，建发榕墅湾建筑主体部分已竣工，剩下的一年时间全部用于打造细节以及精雕细琢的园林景观以及社区配套等。在当前限价背景下，建发以这样的方式出场，虽达不到当初的价格预期，但仍保质保量完成初心之作，对于当前购房者来说就是一种福利，也是市面上难得的“良心之作”，性价比优势不言而喻，这般诚意也正是榕墅湾夺冠的根本所在。
温馨提示
本文对项目特点所做的介绍，仅供参考。我们务求客观真实，但无法涵盖项目所有信息，也无法预测相关价格变化。
读者若产生购买行为，请务必看清售楼处的周边不利因素公示，对项目周边现状进行实测。并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款。
如仍有疑问，欢迎后台留言单独咨询。
文 | 克而瑞福州 张暑娇
未经授权 不得转载